热点城市跟进北京 严禁“商改住”

继北京商住房项目严格调控之后，广州、成都、上海、深圳相继跟进。综合来看，“不得擅自改变为居住用途”成为各地商办调控的基本原则。

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3月26日，北京发布空前严格的商办调控政策，从销售、购房资格、信贷等角度全方位入手，同时配备完善的惩罚措施。北京商办项目成交迅速接近冰点。中原地产数据显示：3月26日之前3天，北京全市成交量达850套，而3月26日至3月29日，包括商住公寓、写字楼、商业地产在内的全口径商办项目，全市成交量仅7套。

3月30日，广州提出加强商办类房地产项目管理。具体要求包括：房地产开发企业销售商办类物业，销售对象应当是法人单位；法人单位购买的商办类物业不得作为居住使用，再次转让时，应当转让给法人单位。

4月21日，成都多部门联合发布《关于进一步加强商业、办公类建设项目管理的通知》，要求商业、办公类建设项目严格按照规划用地性质及规划许可开发、建设、销售、使用，严禁擅自改变为居住用途。同日，上海要求土地出让合同中应明确办公用地不得建设公寓式办公项目，商业用地未经约定不得建设公寓式酒店。

5月12日，深圳发文，提出对商办用房建筑设计加强管理。未来5年，商业办公、研发用房转公寓建筑平面布局不得采用住宅套型式设计，卫生间等各类管道应集中设计。在设计和建设环节弄虚作假（如预留管道等）将受处罚。

在调控力度上，北京对商办项目的管控实属最严，不仅明令禁止 “商改住”，还要求商办项目最小分割单元不得低于500平方米，在建在售商办项目不得出售给个人。二手商办项目出售给个人时，买家资格除需满足住宅限购要求，还需全额付款。开发商方面，项目建设单位如有违规，将被取消在京拿地资格。此外，北京各大商业银行还全面暂停了商住房的抵押贷款。

其他城市并未明确对个人商贷购买商办项目做出限制，也未明确提出取消违规开发商的拿地资格，而是侧重于在项目设计环节加强管控。事实上，今年1月至2月，上海就已对商办项目进行了调控，主要是清理核查擅自改建的商办项目，并停止商办项目网签。而此次针对商办物业有针对性地追加调控，实际是为了跟进北京“3.26”调控政策。

对于新建商办类项目的最小分割单元，广州的规定较北京宽松，限定在不得低于300平方米，成都政策没有限制最小分割面积；转让方面，北京和广州规定已购买的商办物业可转让给法人单位、个人，但广州给转让设置了“附加条件”，即个人取得不动产证满2年后方可再次转让。

综合多地商办调控的政策来看，不得擅自改变为居住用途，成为基本原则。开发商自持运营不是短期政策，而是长效机制。

去年以来，炒房赚钱已是全民所向——能买住宅的时候，买住宅赚钱；限制买住宅的时候，买商住赚钱。同策咨询研究部总监张宏伟认为，当全国核心一二线城市“全城限购限贷”之后，需求转移至商改住项目，因此商办项目的限购，有助于为热点城市的房价去去火。

高和资本合伙投资人周以升认为，商业地产是连接实体经济的空间载体，其实质是实业的一部分。政府其实是在通过政策施压，倒逼开发商摒弃快速套现的传统运营模式，回归自持运营，实现转型。

此外，政府还担心商办用地价格上涨影响商业的正常发展。今年年初，上海市履新市长应勇表示，现在公寓式办公等“类住宅”乱象，扰乱了房地产市场的正常秩序，也间接抬高了工业用地和其他商业用地的价格，对这类问题必须予以清理整顿和规范。

4月24日，光明日报发文称，随意搞“商改住”，投机色彩明显，扰乱了房地产市场。因此，严禁擅自改变项目规划用途作为居住使用，不应只是北京的“规则”，而应当成为全国各地的“通则”。

有业内人士预估，未来不排除有更多的热点城市向北京看齐，陆续出台补漏性的调控措施，让商办项目回归商业属性。