部分到期信托资金的兑付困难

根据广发证券今年1月份对23家重点覆盖的A股房地产上市公司进行电话调查结果，多数公司由于区域限购、产品结构不理想、工程进度滞后、错过推盘时机等原因，导致销售大幅未达年初预期。

销售不利的局面如果得以延续，势必对开发商的流动性不利，从而给部分到期信托资金的兑付带来困难。

事实上，一方面销售不利，另一方面将面临巨额到期兑付信托的公司并不在少数。比如1月31日公布2011年业绩预告的莱茵置业(000558,股吧)，预计2011年净利润为5100万元～6700万元，同比下降60%～70%，而其今年到期兑付的信托资金高达2.5亿元。

目前已有部分开发商开始“卖地还债”。典型者如去年一度被监管部门列为信托资金重点监管对象之一的绿城集团，在春节前接连出售5个项目股权以支持其流动性。研究机构认为，2012年绿城将有120亿～140亿元短期债务到期，其中就包括大量的信托融资。

国信证券亦表示，目前在调控期始终处于现金流紧张的公司相当于风险累积。如果房价调控持续，资产变现能力将下降。目前绿城的土地还能以平价转让(土地成本+财务费用)，项目公司股权以注册资本转让。但需警惕的是，所售出的项目是冠以地王称号的“优质”资产，随着后续出售项目和土地质地的下降，交易价格预计也将出现折让。

国信证券进一步指出，对于未能到期兑付的项目资产，目前信托公司主要有三种方法应对。一是信托公司用自有资金收购，但未来需要承担资产质量的风险;二是“发新还旧”，但由于监管越来越严，其操作难度越来越大，且利率超过20%;三是项目出售变现，变现能力与市场状况和项目质量密切相关。

根据机构预测，2012年2月至3月，房地产信托将迎来首个兑付小高潮，10月后将迎来全年的兑付高峰。据证券时报记者了解，目前监管层已经加紧了针对房地产信托的专项检查，并就风控措施上的漏洞提示各家信托公司予以注意。

首季专项检查已启动

证券时报记者从多家信托公司处获悉，部分地区银监部门已经开始对所处辖区的信托展开检查。据一家已接受过检查的信托公司人士透露，此次检查的变化在于从合规检查转向以风险为本的检查，着重关注了今年房地产信托兑付问题。

据介绍，监管部门还要求各信托公司密切关注存量项目的运行情况，注意项目企业现金流情况和第一、第二还款来源有无发生变化，并要求在项目到期兑付日的前6个月就要开始设计风险化解方案。

从国信证券统计的数据上看，今年2月～3月份，房地产信托将迎来首个兑付小高潮，而在10月后，将迎来全年的兑付高峰，并将从今年10月份一直持续到明年的一季度。预计2012年全年将有共计2518亿元的房地产信托兑付到期。

来自上海的一家信托公司人士表示，目前监管部门比较担心信托公司在风控措施上的漏洞。即便是有些信托人士自称其项目均有完善的担保、抵押等风控措施，比如将抵押率控制在40%甚至30%以内。但在实际操作中，往往融资方和信托经理都希望将抵押资产的价值拔高，以便获得更多资金和相关提成奖励。有些抵押资产标的物甚至存在严重瑕疵，如去年东北曾有一家信托公司，其抵押资产是以某水库的水面用地。实际上，水面用地除了养殖租赁外一无是处，但融资方却以此最终拿到7000多万元的资金。

前述上海信托公司人士进一步指出，目前国内有不少年轻的信托经理，没有经过完整经济周期的体验，业务风格过于激进，对信用风险、流动性风险缺乏认知。因此，信托公司在保障项目兑付的同时，也应加强对这些从业者的教育。

兑付难苗头渐显

除了信托公司在风控措施上的漏洞，房地产调控带来的预期改变和限购政策带来的成交量下降，也考验着房地产信托的到期兑付。