深圳控股有效的土地储备管理

2016年度集团实现较大增长: 於2016年，深圳控股收入增长15.9%至21,354百万港元，净利润增长10.5%至3,170.6百万港元。 撇除投资物业重估收益，廉价收购收益和各项一次性开支，净利润将实现增长21.1%至2,614.9百万港元。 此外，集团在2016年度录得强劲的销售，合约销售同比增长19.8%，达191亿元人民币，超过2016年目标合约销售6亿元人民币。该财年强劲的销售主要是由深圳的核心项目所贡献的，如深业上城和深业东岭。 深圳控股录得每股盈利0.4236港元，宣布派发股息每股0.10港元，特别股息每股0.05港元。

　　深圳项目潜力巨大: 深圳控股在深圳具有极强的战略定位，於深圳的主要地区，如南山，福田，罗湖等地区均拥有庞大的土地和项目，於2016年年底，深圳控股於深圳的土地的总建筑面积约为265万平方米，足够集团多年发展。值得一提的是，集团旗下一些项目邻近深圳福田中心商业区，为极具潜力的项目。 集团於深圳的重点项目如下:

　　这些项目位置优越，潜力巨大，特别是集团於深业上城项目的销售取得了非常强劲的成绩，在2016年度的合约销售中，深业上城单位的平均售价为每平方米60,661元人民币。 此外，深业中城，观澜玫瑰苑及观澜玫瑰轩的单位平均售价分别为57,954元人民币和21,189元人民币。 这些项目预计将在未来数年完成，强劲的销售预计将继续下去，为未来的收入提供保证。

　　集团还有许多新建和在建项目，於2016年度开工的新建筑项目的建筑面积达340,885平方米。 当中具有潜力的项目为位於深圳前海的项目和位於罗湖区的项目深业东岭，总建筑面积分别达52,900平方米和76,733平方米。 这些项目具有巨大的潜力，预计为集团提供可观的收入。

　　增长中的投资物业业务: 深圳控股的投资物业业务目前拥有的投资物业总建筑面积达110万平方米，当中大部分投资物业位於深圳。 目前，深圳控股正在开发数个综合体项目，为集商业，零售，住宅於一身的项目，如深业上城和泰富广场，未来几年数项投资物业项目将会完工，届时投资物业总建筑面积将增加60万平方米，从而为集团提供了相当大的经常性收入。

　　有效的土地储备管理: 深圳控股於2016年度继续实行其聚焦深圳发展战略。截至31/12/2016，深圳控股拥有的土地储备总建筑面积为786万平方米，其中33.7%的建筑面积，即相当於约265万平方米，是由深圳等一线城市所贡献的。 以市场价值方面计算，深圳的土地占土地储备总市值超过70%。此外，深圳控股不仅从事住宅开发，而且亦从事综合体的开发，即包含住宅，零售和写字楼於一身的项目，使集团能够在其项目达至多元化和产生协同效益。 举例来说，深圳控股以12亿元人民币收购了位於深圳前海一块土地的50%权益。该土地建筑面积达52,900平方米，其中50,000平方米已分配到住宅部分，其余的2,900平方米已分配到商业部分。

　　除了积极拓展其深圳业务外，深圳控股亦正在积极地减少其於三线城市和四线城市的风险。 这些城市对房地产的需求较低，利润率通常都较低，令集团承受更大的风险，特别是深圳控股的土地储备中约有48.8%的土地来自三线城市和四线城市，令集团须密切注意三线城市和四线城市的房地产市场和销售。 於2016年1月，深圳控股与河源政府达成协议，该协议承诺集团将向河源政府退回面积达62万平方米的土地。 一旦该土地在招拍挂中再次获得出售，深圳控股收购该土地的款项将会获得退还。 近月三线城市和四线城市的房地产市场复苏，预料将有利於集团退出三线城市和四线城市的战略。

　　估值和风险

　　我们的估值模型显示目标价为4.10港元: 深圳控股於2016年度取得良好的成绩，旗下项目於深业上城和深业中城均录得庞大的销售收入，加上集团正积极拓展其投资物业业务，以增加其经常性收入。 因此，我们给予深圳控股港元的目标价，相当於市盈率和市盈率8.36倍和0.85倍，为「增持」评级。