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房企四面楚歌

  去年10月以来,房企融资渠道不断收紧,一方面严控境内发债,房企在证券市场和银行间市场的融资渠道也在全面收紧。另一方面,监管层近期已基本停止给房地产商海外发债发放批文,房企境外发债也被严控。

  财通证券宁波投行部总监王兆国说道:“中央有意加强一行三会协调,从顶层进行统一协调,所以政策在实际贯彻中力度会很大,比以往单一监管力度要大得多,这也是落实中央提出来的‘房子是给人住的,不是用来炒的’政策之一,直接限制房地产的融资规模,从源头上切断不合理房地产在建项目,很多房地产企业不能再从银行或者信托以及券商资管进行融资了,后续房地产开发也更加理性,另一方面,禁止通道业务也是变相控制地方政府举债,这是国发43号文的延续,地方政府平台不符合发债条件的,以往通过通道银行把钱借给平台,如今这条路断了,变相就管控住了地方政府的负债规模。”

  事实上,监管层已经将违规开展房地产信托业务列入2017年信托公司现场检查要点。

  近期银监会向各地银监局下发《2017年信托公司现场检查要点》,房地产信托业务被列为检查要点之一。

  其中涉及房地产信托业务的检查要点包括:一、是否通过股债结合、合伙制企业投资、应收账款收益权等模式,变相向房地产开发企业融资规避监管要求,或协助其他机构违规开展房地产信托业务。二、“股+债”项目中是否存在不真实的股权或债权,是否存在房地产企业以股东借款充当劣后受益人的情况,是否以归还股东借款名义变相发放流动资金贷款。

  对此,上海易居研究院总监严跃进向记者表示:“对于信托业务的管制,有助于房地产市场融资的规范。信托融资的发行规模相对大,过去是房企地产融资的一种有效手段。但现在此类融资实际上面临了很多压力,比如说在信托名义下有各类明股实债的做法,一些房地产开发商通过与信托公司合作发行一些信托产品,然后将募集来的资金直接作为拍地的保证金或者拍地资金,最后直接进入到土地招拍挂市场。”

  而房地产商在拿地环节,由于不满足《国有土地使用证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》和《建设工程开工许可证》四证齐全的要求以及项目中房地产公司至少要有30%的自有资金,融资方至少有2级或以上的资质,所以信托公司往往通过明股实债的产品结构设计规避监管,为房地产开发商在拿地环节提供配套融资。

  而这次房地产信托检查的重点,王兆国认为是股权类非标产品,也就是一些信托公司和房地产企业合作过程中为了规避监管做的“明股实债”。

  他进一步分析称:“中央总基调就是要控制住社会间接融资规模,控制住M2的增长速度,理性地发展经济。通过大规模IPO加大直接融资比例,调整社会的融资结构,真正地去进行经济结构转型,所以说这一轮的金融监管思路就是要强监管,把主体责任落实到各个金融机构,证监会表态通道业务时所说的不能让渡管理主体责任,就是脱虚向实的重要手段,加大IPO等直接再融资规模,大力搞债转股降低企业杠杆,这都是促进经济发展良性循环的很好手段。”