你不知道的房产内幕！跟投和众筹 学会了你也可以赚钱
房价飞涨，利率上浮，限购限售，炒房的风险越来越高，赚钱越来越难，除了炒房楼市还有没有其
他赚钱途径呢，今天老司机就来聊一个不太热门的赚钱方式--房产项目跟投。
你不知道的房产内幕！跟投和众筹 学会了你也可以赚钱
1、▏什么是跟投
开发商开发项目，前期需要不小的投入，大头就是土地款，除此之外还有勘探设计费、前期工程
费、营销推广费等等。为了减轻融资压力，也为了激励员工，有些房产公司会把某个开发项目的5-15%
的股份划出来，让员工进行投资入股。项目开售回本之后返还投资款，项目销售达到某个比例如90%时
结算投资收益，这种员工入股项目最后分享收益的模式就是跟投。
国内大开发商如万科、碧桂园、恒大、绿地等都引入了跟投，据称前100强中超过一半的公司都采
用了跟投，可以说跟投已经成为大开发商的标配。
2、▏回报率惊人
相对其他行业，房地产开发的利润率仍然是高的，特别是近几年房价猛涨，一些地价较低的项目利
润非常可观，跟投的投资回报也是高得吓人。据称一些杠杆跟投的年化回报率超过100%，相对稳健的
跟投回报率也达到40%以上，大公司项目滚动开发，跟投也跟着滚动，算下来回报率往往都在60%以
上。
曾经有媒体报道有房产公司的区域老总，押上全部身家跟投，一年赚了一个亿，比很多做老板的赚
得多多了。
3、▏如何跟投
跟投往往都是开发公司内部行为，仅仅面向内部员工，外人想要投资必须通过员工的名义间接投
资。所以如果你有做开发的朋友，他们公司又有项目在做跟投，不妨多了解一下，说不定就是一次很好
的赚钱机会。
今年是房企偿债高峰年，金融监管又特别紧，预计今年下半年开发商的资金会更吃紧，更多的项目
会采用跟投模式，或许有专门的跟投基金发行。
4、▏风险提示
你不知道的房产内幕！跟投和众筹 学会了你也可以赚钱
投资有风险，跟投也不例外，相对其他投资，房地产项目的跟投风险整体来看是不大的。首先一点
是房价有政府背书，从政策面来看政府是不希望看到房价下跌的。其次，开发商出于内部激励的需要，
也会设置比较优厚的回报方案，比如项目回本即返还本金，优先分红等等。
如果对投资的项目有一定的了解和把握，对开发商的实力背景有信心，跟投是一个不错的选择，在
老司机看来，现阶段跟投比炒房的风险小得多。
5，房产众筹
房地产搭上"众筹"快车道，开发商要向你借钱盖房子了。
6月8日，万达联手快钱推出"稳赚1号"的互联网金融产品，只需1000元，你便可以享受万达广场
净物业收入及资产升值双重收益。5月29日，平安好房与碧桂园联合发布了国内首个 "开发"众筹项目
——"碧桂园-平安众筹建房"。项目将以"一平方米"作为众筹单位，你只需以极小的投资便可坐拥
房产升值及投资收益。
平安好房CEO庄诺告诉《东地产财经周刊》（东地产微信号：dongdichan）记者，众筹建房可以
很好的解决开发商营销及融资难题，他断言众筹可以突破传统房地产的开发运营模式。
不过中筹网金董事长唐人指出："众筹建房有一个很关键的因素，就是投资人的资金投进去之后，
两三年是没有收益的。"该如何解决这个问题，他提到股权众筹或许会是一个突破口。
值得注意的是，在国内，目前股权众筹并没有合法化，相关的法律条文和试点方案正在加紧制定和
修改。这也是为什么众多众筹产品被包装成了金融产品，因为做成金融产品就避开了股权众筹的监管。
"众筹有风险，投资需谨慎。"这是庄诺强调的最多的一句话。他所说的风险，是众筹基于互联网
金融理财产品属性的涨跌逻辑，没有理财产品是稳赚不赔的。另外的隐性风险是，如果房价下降，资产
无疑将缩水。股权众筹的风险
众筹，很多解释，官方没有完整的定义。
为什么说股权众筹涉嫌违法，因为股权众筹不能突破200人、合格投资者投资100万以上。但互联
网是碎片化、屌丝化的，众筹人多，三人成众，很多时候是超越了200人。
"传统金融是高大上，对于投资金额、人员、收益都有规定。我们希望互联网众筹能够改变这一状
况。虽然现在还没改，但也没说不能尝试。"庄诺告诉记者。
股权众筹合规化正在加速推进——继2015年年初首批8家股权众筹平台申请成为中国证券业协会会
员后，6月5日，证监会新闻发言人张晓军透露，在深入调研的基础上，目前已初步形成了股权众筹试
点方案，正在履行必要的程序。
"我们现在不是纯粹的股权众筹，有两个阶段，当房子还没有预售许可证的时候，我们前期把众筹
包装成或者策划成一个金融产品，你来参加众筹是投资一个金融产品，到房子建起来有预售许可证，又
分两条路走，一个是往产权方向，就是买下房子；一个是不买房子，把认筹的房子卖给别人，收取投资
收益。"庄诺这样解释他的众筹建房理念。
唐人也想往众筹建房这个阶段努力。中筹网金开展过四期众筹项目，都是在做预售许可证之后的项
目，即众筹买房。"我们也想做预售许可证之前的众筹项目，也就是定制开发这个阶段，接下去后面几
期，可能会往房地产开发上游这个阶段走。"我的资金安全吗？
互联网金融具有零距离、低成本、无中介三大优点，因此，如果产品和服务做得好、管理得当，将
会成为很好的发展战略。
不过，高风险性是股权众筹不容回避的问题，融资成功并不意味着项目的成功。从2013年年末开
始，众筹平台跑路的新闻就频频见诸报端，这一问题愈演愈烈，到2014年12月，一个月之内有93家平
台出现问题，数量超过之前数月的总和。可见，随着股权众筹模式大张旗鼓地推进，风险和隐患也在迅
速集聚和暴露。
"最厉害的是上午10点多上线，下午拿两亿多就走的。一业内人士透露。
"投资有风险，众筹需谨慎。"庄诺指出平安好房是众筹平台，让开发商自己去发起众筹，客户可
能会有点担心开发商会不会把房子拿去抵押，通过平安好房第三方平台来做，大家可能会相信一
点。"投资的风险我们不担保，因为我们不能担保，盈亏大家都看得见。但是我们对资金的安全提供保
障，比如你投资100万，这100万不会被开发商骗走。"
如何将投资风险降到最低？首先是选择好的开发商，其次选择一线城市的房产项目，一线城市房价
抗跌性强。庄诺坦言很多三线、四线中小开发商找平安好房来众筹，但他们没有答应的原因，因为怕对
开发商的资质不够了解。平安好房选择中国前20强房企、选择众筹联盟旗下的项目。
唐人指出众筹靠的是诚信，一旦诚信被打破便难以为继。"我们在选择项目的时候，看重的一是区
域、二是地标性项目、三是开发商品牌。我们选择的交易对手选择的都是国企央企等，用产品来实现交
易保证。另外，我们的合作方，包括腾讯、财付通等战略合作方，会树立良好的公信力。"众筹颠覆房
地产
在白银时代，地产商面临两大难题：一是找钱，二是找客户。房产众筹不仅为地产商解决了这两个
难题，按照冯仑的说法，由于节省了10%的融资成本以及3%~5%的营销费用，再加上其他一些费用的
节省，房子最终的实际优惠幅度能达到20%~30%。
"众筹能让房价下降，但是我们要透过现象去看本质。"庄诺指出，传统的开发模式，拿地、建
房、蓄客、销售。这个模式的难点在于销售和融资。而众筹突破了传统房地产的开发运营模式，让开发
商轻资产运作，通过互联网，一开始就能够把钱和客户聚集到。而对于购房者来说，可以全程参与建房
的过程、参与监督、选择户型包括提出自己的建议。众筹可以说改变了房地产开发的生态。
对于大家关心的众筹促进房价下降问题，庄诺告诉记者，降价多少要从每个项目的不同去考量，从
他的角度来讲，降价15%-20%是有可能的。
"股权众筹如果放开的话，对开发商来讲，是轻资产运作的契机。"庄诺说，未来众筹兴起，开发
商只要把品牌建起来，少量运营的就可以了，不用储备土地，众筹能颠覆模式生态就是这样，降价只是
一种现象。