杨国英：认清3个趋势，房价只会一浪还比一浪高！

　南京的5月，俨然已是夏天了。天气有些闷热，读书静心是个应对的好方法。

　　关于楼市和房价，本不想再写什么，现在值得投资的城市，基本上都限购了、限价了、房贷也收紧了，感觉写了也是白写，你买了不，也买不到啊。

　　现在想来，去年底、今年初，我一直呼吁大家买房，围绕楼市还专门写过调研报告和及时性的点评，更是组织了3批朋友去重庆批量购房，确实是做了有功德的事情，短短几个月的时间，几乎所有人的首付款都赚回来了。

　　但是，经不过许多网友隔三差五的屡屡询问，我还是勉为其难再写一篇，希望能够让大家看清楼市的大势。

　　中国楼市的大势，一句话：只要是前20大城市，随时都可以买——未来5年内，中国前20大城市的房价，整体至少还要涨一倍，有些已经涨过几浪的，涨幅可能小些，有些之前涨得慢的，涨幅可能多些。

　　这个大趋势，又是由三个维度的趋势组合而成：
　　1，中国的城市化进程，才完成一半。国家统计局的数据，我国城镇化率是56%，记住，是城镇化率（包括县城和部分城镇），不是城市化率，我国真正的城市化率，目前可能不到45%，到达75%以上的饱和率，至少还需要20年。

　　为什么我一直说买房，最好只买前20大城市。因为，未来是大城市化的时代，而不是中小城市的时代，产业在变迁，传统制造业产能过剩，没有未来。未来的经济主要依赖现代服务业、精密制造、生物科技、文娱和金融业，这些产业和岗位，只有大城市才有条件创造和提供。

　　对于大城市化，我们要有这样的预见，未来20年，2000万人口以上的城市，中国至少要有5个，1000—2000万人口的城市，中国至少要有10个，前20大城市的人口总和，至少要占到全国总人口的30%。

　　2，货币政策，中长期还是宽松。春节后的几个月，为了应对资产价格暴涨、尤其是金融空转，央行搞了一阵定向紧缩，货币的市场价格在上升。但是，你要搞清楚，定向紧缩不是全面紧缩、更不是加息（基准利率一直没有变）。

　　纸币天然的无锚属性（增加货币发行的弹性无限大），短期可能会稍微收紧一下，但是中长期的货币宽松趋势没有变，市场利率下行的趋势也没有变。我们要知道，自1971年布雷顿森林体系解体之后，哪个国家的货币发行量，不是增加了一、二百倍。

　　中国也是一样，有兴趣的，可以自己查查广义货币发行量（M2），仅仅过去20年，从1996年到2016年，我国的M2就增加了20多倍。这个大趋势，未来只会延续、增速可能会收一收，但货币宽松的大趋势不会改变。

　　目前来看，我估计，最迟明年初，货币政策还是会进一步宽松的、利率还是会进一步下行的，一是我国经济要维持稳定，要确保一定的经济增速，货币不宽松怎么行，二是我国地方政府和国有企业负债率高，货币不宽松、利率不下行，国有债务违约率就会上升。

　　3，中国的大趋势看好。最近几年，从政府、国企、到军队、再到金融，全方面的反腐，减少了经济运行的摩擦成本，全面提升了我国的营商环境。另外，一带一路的强势推进（《乐观是乐观者的通行证，悲观是悲观者的墓志铭！》），这些都给中国经济未来30年的向好，创造了好的内外部条件。

　　所以说，中国的大城市，10年以后，不单单是中国的大城市，北上广深，以后也不单单是中国的北上广深，甚至重庆、杭州，以后也不单单是中国的重庆、杭州。

　　20年前，中国人喜欢移居国外，10年前，一大批移居国外的又回来了，现在，除了极少数涉及贪腐的官员和商人，已经几乎没有人想移居国外了（忘了说一下，我原来的女朋友，6年前移居英国，现在也想着回来了），出国留学的年轻人虽然多，但有几个不是一毕业就回国了。

　　未来10年，未来20年，我们会看到一批又一批的外国人，移居中国，中国户口、尤其是大城市户口的含金量，以后足以媲美香港和新加坡。

　　不多说了，大趋势向前，未来房价只会一浪还比一浪高。